コラム#55 【一都三県】アパートの利回り相場はどのくらい？築年数別の利回り

そもそも、利回りとは投資した金額に対してどれだけの利益を得られるのかを示した指数のことをいいます。
利回りには大きく次の2つの種類があります。
・表面利回り
・実質利回り
表面利回りとは、物件購入金額に対して家賃収入がどれだけあるのかを示した指数です。
【表面利回り（％）＝空室0の年間家賃収入÷物件購入価格×100】
満室を想定した年間家賃収入を物件購入価格で割ることで求められます。
一般的に利回りと言ったらこの表面利回りを指し、単純な計算で求められるため大まかな収益性を理解できるでしょう。
ただし、表面利回りには、かかった経費や空室損失などは含まれないため、正確な収益の把握は難しいものです。

これに対し、諸経費などを考慮した収益性を把握できるのが実質利回りです。
【実質利回り（％）＝（年間収益－年間の諸経費）÷不動産購入価格×100】
年間収益とは空室0の家賃収入から、空室や延滞の損失を差し引いた収益となります。
この年間収益から、管理費や各種税金・ローン利子など諸経費を差し引いた数字を不動産価格で割り求めるのが実質利回りです。
実質利回りは、実際の収益に近い数字を把握できるものですが、売りに出されている状況では、明確な数値を反映しにくいといえるでしょう。

アパート経営など不動産投資するうえでは、この利回りを把握しておくことが大事になります。
このとき、目当ての物件のみの利回りだけでなく、エリアや築年数などの相場も把握することで、適切な利回りの判断ができるでしょう。

ここでは一都三県の築年数別の利回り相場を紹介するので、目安として判断するとよいでしょう。
なお、この記事で紹介する利回りは、2021年７月末時点でライフホームズに登録されている収益物件（売りアパート）をもとに算出した表面利回りです。
実際の利回りや相場とは異なる場合があるので、あくまで参考としてアパート経営判断の一つとしてください。

まずは、東京の利回り相場を築年数別で紹介します。
東京都の登録物件全体での想定利回りは5.8%です。
また、東京都の空室率は11.0%という結果も出ているので、利回りを算出する参考にしてみてください。
以下で、築年数別のデータと実際の登録物件の事例をみてみましょう。